facebook pixel

Sprememba Gradbenega Zakona – teorija in praksa

Irena Zorec

Sprememba gradbenega zakona  (GZ), uveljavljenega z dne 1.6.2018, zahteva pridobitev uporabnega dovoljenja po izgradnji objektov, za katere je predpisano gradbeno dovoljenje (GD) (razen za nezahtevne objekte). Predhodni gradbeni zakon je predpisoval pridobitev uporabnega dovoljenja le za večstanovanjske objekte, po novem pa je pridobitev potrebna tudi za pridobitev hišne številke. V večini primerov, ki ne spadajo v kategorijo zahtevnih objektov ali objektov z vplivom na okolje, je pridobitev enostavna. Investitor mora podati pisne izjave izvajalca, projektanta in nadzornika, da je gradnja dokončana in v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem. Za zahtevne objekte je potreben tehničen pregled po posebnem ugotovitvenem postopku.

V kolikor je objekt izpolnjeval pogoje za gradbeno in uporabno dovoljenje pred uveljavitvijo novega zakona velja, da ima pridobljeno gradbeni in uporabno dovoljenje po tem zakonu, za kar se lahko izda odločba na vloženo zahtevo stranke.

Če ste lastnik obstoječe enostanovanjske nepremičnine ste obvezani pridobiti uporabno dovoljenje samo v primeru neskladne gradnje z izdanim ukrepom gradbenega inšpektorja. Boste pa kot lastnik  nepremičnine brez uporabnega dovoljenja imeli težave, saj takega objekta ne morete prodati ali ga oddati v najem.

Če je objekt brez hišne številke, se smatra, da je brez uporabnega dovoljenja in objekta ne morete priklopiti na javno komunalno infrastrukturo.

V praksi srečujemo vedno več težav pri lastnikih stanovanj v večstanovanjskih objektih, ki želijo svoje stanovanje prodati. Težava je, da so ti objekti glede na gradbeno dovoljenje enostanovanjski, investitorji pa so jih preuredili v večstanovanjske objekte. Posamezna stanovanja so bila prodana etažnim latnikom, katerim se je sicer lahko uspelo vpisati v zemljiško knjigo. To pa ne zagotavlja, da je gradnja skladna z gradbenim dovoljenjem. Take nepremičnine lastnik kljub izkazu o lastništvu ne more prodati, saj notarji in večina bank zahtevajo tako gradbeno kot uporabno dovoljenje.

Lastnik lahko na svoji upravni enoti zaprosi za uporabno dovoljenje (ob tem plača upravno takso). Če so objekti zgrajeni skladno z gradbenih dovoljenjem relativno hitro pridobi tudi uporabno dovoljenje.

V kolikor objekt ni zgrajen skladno z gradbenim dovoljenjem pa je potrebno tako nepremičnino legalizirati.

Izredni postopki legalizacije

Nov zakon navaja več postopkov za legalizacijo, ki so odvisni od starosti in stopnje odstopanja.

Pri legalizaciji manjših odstopanj je objekt zgrajen skladno z gradbenim dovoljenjem z minimalnimi odstopanji in izpolnjuje naslednje omejitve:

  • ne posega na druga zemljišča, kot so določena v GD,
  • je skladen z določbami prostorskega izvedbenega akta, ki je veljal v času izdaje GD, ali s pogoji, določenimi v lokacijski preveritvi,
  • posamezne zunanje mere stavbe, določene v GD (širina, višina, dolžina, globina, polmer in podobno) ne povečajo za več kot 0,3 m ali se posamezne dimenzije zmanjšajo,
  • ne vpliva na mnenja pristojnih organov in njihove pogoje, določene v GD, in je skladen s predpisi s področja mnenjedajalca,
  • so ne glede na drugačno tehnično rešitev od potrjene v GD, izpolnjene bistvene in druge zahteve po predpisih, ki so veljali v času njegove izdaje in
  • v samem bistvu ne spremenijo objekta in njegove namembnosti.

Nov gradbeni zakon omogoča legalizacijo objektov, ki so bili zgrajeni brez gradbenega dovoljenja pred letom 1998 in izpolnjujejo pogoje:

  • da je zgrajen pred 1. 1. 1998 in da od tega datuma obstaja v enakem obsegu in bistveno enake namembnosti na istem mestu,
  • če gre za stavbo, da je evidentirana v katastru stavb, ali če gre za objekt gospodarske javne infrastrukture, da je evidentiran v katastru gospodarske javne infrastrukture,
  • da je izkazana pravica graditi na zemljišču (v zemljiški knjigi vpisana stvarna pravica oziroma dokazilo, ki zadošča tudi v rednem postopku dovoljevanja),
  • da je vlagatelj predložil posnetek obstoječega stanja (tloris, prerez in dimenzije objekta, pri stavbah tudi pogled in tlorise vseh etaž z osnovnimi merami prostorov ter seznamom prostorov s površinami),
  • da je plačan komunalni prispevek oziroma da so na drug zakonit način izpolnjene investitorjeve obveznosti v zvezi s plačilom komunalnega prispevka.

V tem primeru mora lastnik k zahtevi za legalizacijo predložiti dokazilo o pravici gradnje in dokaz obstoju stavbe pred letom 1998.  V postopku izdaje tega dovoljenja se odmeri tudi nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, ki ga je dolžan investitor poravnati pred izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja. V kolikor inšpektor ugotovi, da gre za nevaren objekt, dovoljenje ne bo izdano. Sicer bo izdano za kar se zakonsko domneva, da objekt ni nelegalen ali neskladen in ima v času veljavnosti dovoljenje tudi uporabno dovoljenje.

Legalizacija po predpisih, ki so veljali v času gradnje objekta

Zadnja oblika legalizacije v GZ je namenjena objektom, ki niso dovolj stari, da bi se legalizirali na načine, opisane v prejšnjih točkah. Pogoj za takšno legalizacijo je, da je objekt zgrajen pred uveljavitvijo GZ, in sicer je pri stavbah pogoj zgrajenosti do faze grobih gradbenih del, to je, da so zgrajeni temelji, konstrukcija in ostrešje s streho, pri gradbenih inženirskih objektih pa dela, s katerimi se gradbeni inženirski objekt v pretežni meri dokonča. Medtem ko je rok za vložitev zahteve za legalizacijo po prejšnjih točkah časovno neomejen, pa se za legalizacijo objektov iz te točke lahko vloži le do 17. 11. 2022.

GZ za te objekte terja podobno dokumentacijo kot v rednem postopku z nekaj posebnostmi (namesto celotnega projekta za pridobitev GD z načrti se med drugim zahteva posnetek obstoječega stanja, opis objekta in fotografije) in prav tako kot v rednem postopku se zahteva skladnost z vsemi relevantnimi predpisi (prostorski akti, gradbeni predpisi, predpisi, ki so podlaga za izdajo mnenj), prav tako se smiselno uporabljajo enake postopkovne določbe kot veljajo za redni postopek izdaje GD, če v prehodnih določbah ni drugače določeno (na primer 90 dnevni rok za izdajo odločbe, prekinitev postopka do plačila nadomestila za degradacijo in uzurpacijo).

Vir:http://www.mop.gov.si/

Na prvi pogled deluje GZ kot pozitivna sprememba, da bi zmanjšali odstopanja zgrajenih stanovanjskih objektov od načrtovanega stanja. Vse lepo na papirju. V praksi glede na trenutno stanje na trgu, ne moremo mimo vprašanja, ali so se ob pisanju tega zakona vprašali, kako bo le-ta vplival na trg, ki je z nepremičninami, ki niso novogradnje, posledično malodane obstal? Kupci ne dobijo kredita, lastniki ne morejo prodati, služijo pa tisti, ki imajo v lasti novogradnje, saj lahko v teh razmerah bolje in dražje prodajajo.